Puis-je acheter un appartement ou une maison en Pologne ?

L'acquisition immobilière par les étrangers est régie par la loi du 24 mars 1920 sur l'acquisition de biens immobiliers par les étrangers (texte consolidé sur ISAP), l'un des plus anciens textes encore en vigueur en Pologne, modifié à de nombreuses reprises depuis l'adhésion à l'Union européenne.

Le principe est qu'un étranger (cudzoziemiec) doit obtenir une autorisation du ministre compétent pour les affaires intérieures, le MSWiA, avant d'acquérir la propriété ou l'usufruit perpétuel d'un bien, comme l'expose le portail officiel (gov.pl). Une acquisition réalisée sans l'autorisation requise est juridiquement nulle.

L'essentiel tient dans les dérogations de l'article 8, qui se lisent à deux niveaux indépendants : votre nationalité d'abord, la nature et la localisation du bien ensuite. Ces dérogations sont distinctes et ne se cumulent pas, ce qui a une conséquence pratique importante détaillée plus bas.

Si vous êtes ressortissant ou entreprise de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse, vous êtes dispensé de l'autorisation du ministère, quelle que soit l'origine du bien, comme le confirme le guide officiel (biznes.gov.pl). Sur le plan administratif polonais, le ressortissant suisse est traité à l'identique d'un ressortissant de l'Union. La dispense suit la nationalité, quel que soit le lieu d'origine ou de résidence.

Cette dispense découle de l'alinéa 2 de l'article 8, distinct des dispenses générales de l'alinéa 1. La distinction n'est pas qu'une question de référence : elle rend la dispense autonome et inconditionnelle. La restriction propre à la zone frontalière, qui touche les autres étrangers, se rattache aux dispenses de l'alinéa 1 et ne s'applique donc pas à vous. Un ressortissant UE ou suisse achète un appartement ou une maison même dans une commune côtière de la Baltique sans solliciter d'autorisation, et l'idée d'attacher une condition « hors zone frontalière » à ce cas serait une lecture erronée.

Cette liberté vaut pour tous les types de biens, terres agricoles et forestières comprises. Une période transitoire, négociée lors de l'adhésion, avait maintenu l'obligation d'autorisation pour ces terrains pendant douze ans. Elle s'est éteinte le 1er mai 2016, et aucune autorisation n'est plus requise depuis.

Une nuance subsiste pour les terres agricoles, mais elle ne tient pas à la nationalité. La loi sur la structure agraire (ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego) encadre l'achat de terres agricoles pour tout le monde, citoyens polonais compris : droit de préemption de l'agence publique KOWR au-delà d'un hectare, conditions liées au statut d'exploitant pour les grandes surfaces, exemption des parcelles inférieures à 0,3 hectare. Un ressortissant UE ou suisse a donc les mêmes droits et les mêmes contraintes qu'un Polonais. Pour un appartement ou une maison d'habitation, ces règles agricoles ne s'appliquent pas.

Acheter ne suppose pas de résider en Pologne. Si vous vous installez, l'enregistrement de votre séjour relève d'une procédure distincte, détaillée dans la rubrique Démarches.

Pour un ressortissant d'un pays hors UE, EEE et Suisse, la règle générale est celle de l'autorisation. Deux éléments la nuancent fortement : une dérogation pour les appartements, et une limite qui la neutralise en zone frontalière.

La loi dispense d'autorisation l'achat d'un logement autonome (samodzielny lokal mieszkalny au sens de la loi du 24 juin 1994 sur la propriété des locaux), indépendamment de la nationalité et sans aucune condition de résidence ou de titre de séjour. Un ressortissant de pays tiers peut donc acheter un appartement dans un immeuble collectif sans autorisation, au même titre qu'un citoyen polonais, comme le confirme le portail (biznes.gov.pl). Concrètement, un acheteur chinois ou colombien acquiert librement un appartement à Varsovie, Cracovie, Wrocław, Poznań ou Łódź. La dispense couvre aussi le local ou la quote-part de local servant de garage rattaché au logement, ainsi que la quote-part du terrain sur lequel l'immeuble est bâti.

La différence se joue sur la nature du bien. Un appartement en copropriété ne demande pas d'autorisation. Une maison individuelle, un terrain à bâtir, une parcelle nue ou une terre agricole, indissociables du sol, constituent des biens fonciers qui exigent en principe une autorisation pour un ressortissant de pays tiers.

Trois autres situations dispensent un ressortissant de pays tiers de l'autorisation pour un bien foncier : résider en Pologne depuis au moins cinq ans sous un titre de séjour permanent ou de résident de longue durée UE, être marié à un citoyen polonais et résider en Pologne depuis au moins deux ans sous titre de séjour lorsque le bien entre dans la communauté de biens, ou hériter par succession légale.

Ces dispenses, appartement compris, connaissent une limite décisive. L'alinéa 3 de l'article 8 prévoit qu'aucune d'elles ne s'applique aux biens situés en zone frontalière (strefa nadgraniczna), ni aux terres agricoles de plus d'un hectare (texte de l'article 8). Pour un bien situé en zone frontalière, un ressortissant de pays tiers a donc besoin d'une autorisation, que ce soit un appartement ou une maison.

Zone frontalière : l'exception qui couvre tout le littoral

La portée de cette zone surprend, et elle est plus large qu'on ne l'imagine. Sa définition figure à l'article 12 de la loi du 12 octobre 1990 sur la protection de la frontière de l'État (texte sur ISAP). Ce n'est pas une bande mesurée en mètres, mais une notion administrative définie par communes entières : dès qu'une commune touche la frontière terrestre ou, côté mer, le rivage, c'est l'intégralité de son territoire qui se trouve en zone frontalière. Si la largeur ainsi obtenue n'atteint pas quinze kilomètres, les communes directement voisines y sont aussi rattachées.

La conséquence est nette pour l'immobilier côtier : toute la côte balte est en zone frontalière. Sont concernées la Tricité, soit Gdańsk, Sopot et Gdynia, mais aussi Kołobrzeg, Świnoujście, Międzyzdroje, Ustka, Łeba, Władysławowo, Hel et Krynica Morska. Les communes longeant les frontières terrestres relèvent du même régime, à l'est comme au sud et à l'ouest. Un ressortissant de pays tiers ne peut donc pas acheter d'appartement sans autorisation dans les grandes villes balnéaires, alors qu'il le fait librement dans les grandes villes de l'intérieur citées plus haut. Pour un ressortissant UE ou suisse, cette localisation ne change rien.

La liste exacte des communes concernées figure à l'annexe 1 du règlement du ministère de l'Intérieur du 29 août 2005 (Dz.U. 2005 nr 188 poz. 1580). Cette liste peut être modifiée : avant tout engagement sur un bien proche d'une frontière ou de la mer, vérifiez la commune précise dans la version en vigueur.

Ressortissants britanniques : le régime depuis 2021

Depuis le 1er janvier 2021, les ressortissants du Royaume-Uni sont traités comme des ressortissants de pays tiers et doivent solliciter l'autorisation du ministère, sauf s'ils relèvent de l'accord de retrait, en particulier ceux qui résidaient légalement dans un État membre avant la fin de la période de transition et y résident toujours, comme l'indique le (MSWiA).

Lorsqu'elle est nécessaire, l'autorisation s'obtient sur demande adressée au MSWiA. Il n'existe pas de formulaire imposé : la demande reprend les informations prévues par la loi de 1920 et son règlement d'application du 20 juin 2012.

Le ministère délivre l'autorisation à une double condition, posée par l'article 1a : l'acquisition ne doit pas menacer la défense, la sécurité de l'État ou l'ordre public, et le demandeur doit démontrer des liens avec la Pologne. Ces liens peuvent tenir à la nationalité ou à l'origine polonaise, au mariage avec un citoyen polonais, à un titre de séjour, à l'exercice d'une activité économique ou agricole sur place, selon le portail public (biznes.gov.pl).

Le droit de timbre s'élève à 1 570 zł, versé au Trésor de la ville de Varsovie, et il est remboursable si la procédure se termine sans autorisation. La surface acquise pour les besoins de la vie courante est plafonnée à 0,5 hectare pour une personne, un hectare pour un couple marié, comme le précise le (MSWiA via biznes.gov.pl).

L'instruction relève des affaires particulièrement complexes. Le délai légal indicatif est de deux mois, après recueil de l'avis du ministre de la Défense et de l'Agence de sécurité intérieure, auxquels s'ajoute le ministre de l'Agriculture pour les terres agricoles. En pratique, la procédure prend souvent deux à quatre mois, parfois davantage.

L'autorisation porte sur un bien et un acquéreur déterminés, et reste valable deux ans à compter de sa délivrance, indique (biznes.gov.pl). Si l'acte notarié de transfert de propriété n'est pas signé dans ce délai, la décision devient caduque et la procédure doit être reprise. Lorsque l'achat n'est pas encore mûr, par exemple parce qu'une division parcellaire est en cours, il est possible de demander d'abord une promesse d'autorisation (promesa), valable un an, qui sécurise l'engagement sans encore permettre l'acquisition.

L'autorisation doit être obtenue avant la signature de l'acte notarié, faute de quoi la vente ne peut être finalisée.

Une fois la question de l'éligibilité réglée, le déroulé et les coûts d'une transaction sont les mêmes pour un étranger que pour un Polonais. Les valeurs ci-dessous valent pour 2026 et méritent une vérification annuelle.

Avant tout engagement, la vérification du livre foncier (księga wieczystej) est l'étape de sécurité essentielle : ce registre, consultable en ligne, établit l'identité du propriétaire, la superficie et les éventuelles charges grevant le bien, comme une hypothèque. La vente se conclut obligatoirement devant notaire, par acte notarié.

La fiscalité dépend du marché. Sur le marché secondaire (un bien d'occasion vendu par un particulier), l'acheteur acquitte la taxe sur les actes de droit civil, le PCC, au taux de 2 % de la valeur de marché du bien, perçue par le notaire au moment de l'acte. Depuis 2024, une exonération de ce PCC existe pour l'achat d'un premier logement sur le marché secondaire : elle dépend de l'absence de propriété antérieure, sans condition de nationalité. Sur le marché primaire (un logement neuf acheté à un promoteur), il n'y a pas de PCC, mais la TVA est déjà incluse dans le prix, au taux de 8 % pour un logement jusqu'à 150 m² et de 23 % au-delà. Le fondement et les taux de ces deux taxes relèvent de la loi sur le PCC et de la loi sur la TVA, dont les règles sont rappelées sur le portail fiscal public (podatki.gov.pl).

À ces taxes s'ajoutent les frais d'acte. La taxe notariale (taksa notarialna) suit un barème dégressif plafonné par un règlement du ministre de la Justice, reste négociable et supporte 23 % de TVA. L'inscription du droit de propriété au livre foncier coûte 200 zł, et l'inscription d'une hypothèque, en cas de crédit (kredyt hipoteczny), 200 zł supplémentaires.

Pour situer ces coûts dans un budget complet et comparer les prix entre villes polonaises, voyez la page Coût de la vie.

Un Suisse a-t-il besoin d'une autorisation pour acheter en Pologne ?

Non. Sur le plan administratif polonais, le ressortissant suisse est traité comme un ressortissant de l'Union européenne. Il achète appartement, maison ou terrain sans autorisation, partout, y compris en zone frontalière, sur le littoral et pour des terres agricoles.

Un Français peut-il acheter une maison avec terrain ?

Oui, librement. Les ressortissants de l'UE et de l'EEE achètent dans les mêmes conditions que les citoyens polonais, sans autorisation, quel que soit le type de bien et sa localisation. La dispense tient à la nationalité, quel que soit le lieu d'origine en France.

Un ressortissant de pays tiers peut-il acheter un appartement ?

Oui, sans autorisation, dès lors que l'appartement n'est pas situé en zone frontalière, et sans condition de résidence. Dans une commune frontalière ou côtière relevant de cette zone, une autorisation redevient nécessaire, même pour un appartement.

Un ressortissant de pays tiers peut-il acheter un appartement à Gdańsk ou sur la côte ?

Pas sans autorisation. Toute la côte balte, dont la Tricité (Gdańsk, Sopot et Gdynia), est en zone frontalière. Un appartement y nécessite donc une autorisation du ministère pour un ressortissant de pays tiers. Un acheteur UE ou suisse, lui, n'est pas concerné.

Qu'est-ce que la zone frontalière exactement ?

C'est une notion définie par l'article 12 de la loi de 1990 sur la protection de la frontière. Elle couvre l'intégralité du territoire des communes qui touchent une frontière terrestre ou le rivage de la mer, plus les communes voisines lorsque la largeur n'atteint pas quinze kilomètres. La liste précise figure dans un règlement de 2005, susceptible d'être modifié.

Faut-il résider en Pologne pour acheter un bien ?

Non. La propriété d'un bien ne suppose pas de résider dans le pays, et elle ne confère pas de droit de séjour. L'installation et l'enregistrement du séjour relèvent de démarches distinctes.

Combien coûte l'autorisation du ministère, et combien de temps prend-elle ?

Le droit de timbre est de 1 570 zł, remboursable en cas de refus. Le délai légal indicatif est de deux mois, mais la procédure prend souvent deux à quatre mois en pratique. L'autorisation reste ensuite valable deux ans.

Quelle taxe paie-t-on à l'achat d'un bien ancien ?

La taxe sur les actes de droit civil (PCC) au taux de 2 % de la valeur de marché, perçue par le notaire. Sur le neuf, il n'y a pas de PCC : la TVA est déjà incluse dans le prix.

Un étranger peut-il acheter à crédit en Pologne ?

Oui, un crédit immobilier (kredyt hipoteczny) est accessible aux étrangers. Lorsque l'autorisation du ministère est requise, la banque peut en demander la présentation à un moment de la procédure, à vérifier au cas par cas.

Une vente conclue sans l'autorisation requise est-elle valable ?

Non. Lorsqu'une autorisation était nécessaire et qu'elle fait défaut, l'acquisition est juridiquement nulle.